Kunnen niet-Amerikaanse inwoners direct investeren in Amerikaans vastgoed?
Ja! Sommige aanbieders van Amerikaanse vastgoed fondsen zijn ingericht voor internationale investeerders. Helaas geldt dit niet voor alle fondsen. Als de aanbieder het fonds niet op internationale investeerders heeft ingericht, kunt u nog steeds beleggen indien u een eigen Amerikaanse investeringsentiteit heeft opgericht.
Een aantal opties worden hieronder nader toegelicht:
De meest eenvoudige vorm voor de aanbieder is als de investeerder een entiteit in de Amerikaanse Staat Delaware opricht en deze entiteit via een internationale bank van kapitaal voorziet. Als het geld op bank is gestort, is de investeerder vrij om dit geld te investeren. Uiteraard dient deze entiteit Amerikaanse belastingaangiften te doen en is het verstandig om een (internationale) belasting consulent te raadplegen.
Een andere optie is om direct in een Amerikaanse entiteit te beleggen. Hier heeft u dan wel de medewerking nodig van de aanbieder. De aanbieder is namelijk als fiduciair van de investeerder verantwoordlijk voor betalingen van belastingen en belastingaangiften in de Verenigde Staten.
Deze verantwoordelijkheid vertaalt zich meestal in dat aanbieders zich niet hieraan willen blootstellen en/of dat ze een minimale investeringsgrootte verlangen.
Uit persoonlijke ervaring weet ik dat veel Nederlandse high net worth individuals direct investeren in Amerikaanse entiteiten. De aanbieder houdt veelal belasting in bij distributies zodat hij aan zijn belastingverplichting kan voldoen.
Een Nederlandse individu kan bij de IRS (Amerikaanse belastingdienst) een ITIN nummer aanvragen (form W7). Met een ITIN nummer kan de investeerder belastingaangifte doen in de Verenigde Staten.
Belastingen worden in de Verenigde Staten worden op federaal niveau en op staats niveau geheven. Veelal word gedurende de looptijd van het fonds geen belasting betaald over dividend uitkeringen omdat door afschrijvingen een negatieve boekhoudkundige resultaat wordt geboekt. De belastingen worden meestal betaald bij verkoop van het vastgoed. Op dat moment wordt er een capital gain belastingberekening gemaakt.
Uit persoonlijke ervaring is de capital gain belasting percentage bij een rendement van circa 10% circa 25-30% van de boekwinst. Dit percentage is inclusief de belasting die wordt betaald in Washington DC.
Nederlandse investeerders dienen de dividend uitkeringen te vermelden bij de Nederlandse belastingdienst.
Uiteraard is het verstandig om u eigen fiscalist te raadplegen.
