Als vastgoedbelegger heeft u een keuze uit fondsen die op een beurs worden verhandeld, de zogenoemde open-end fondsen, en uit fondsen die juist niet zo gemakkelijk verhandelbaar zij, de closed-end fondsen of LP (BV’s) of LLC (vastgoed-cv’s). Er zijn diverse verschillen op te noemen tussen de twee fondstypes met de bijhorende voor- en nadelen.
Hieronder kunt u meer lezen over beide opties.
Open-end
Met open-end vastgoedfondsen, die een onbepaalde looptijd hebben, heeft u altijd de mogelijkheid om te investeren, maar ook om u weer terug te trekken uit het fonds .
Hoeveel uw participaties waard zijn, hangt af van de waarde van de vastgoedportefeuille. Dit kan per dag zijn door vraag en aanbod op de beurs. Maar soms is dit eens per kwartaal of jaar.
Stel dat vastgoedprijzen enorm snel stijgen, dan zullen veel beleggers willen instappen, omdat zij dat kunnen doen tegen de waardering van het laatste kwartaal. Toen was in de waardering dus de recente stijging van de vastgoedprijzen nog niet meegenomen. De instroom aan nieuw kapitaal verwatert dan het rendement op korte termijn, maar kan op lange termijn wel weer zorgen voor een hogere intrinsieke waarde van het fonds.
Aan de andere kant, kan een forse daling van de vastgoedfondsen er juist voor zorgen dat beleggers snel willen uitstappen tegen de laatste prijs.
Closed-end
Aanbieders van gesloten vastgoedfondsen geven doorgaans een vast aantal aandelen uit voor beleggers, nog voordat er vastgoedinvesteringen zijn gedaan. Bij een closed-end fonds kan alleen door uitgifte van nieuwe aandelen het aantal uitstaande aandelen van dit soort fondsen worden uitgebreid.
Wanneer beleggers dit soort participaties kopen, dan is het niet zo gemakkelijk om de belegging weer van hand te doen. Soms wordt er een secundaire markt opgezet om beleggers de mogelijkheid te geven hun participaties te verhandelen, maar deze markten blijken vaak erg illiquide.
De meeste beleggers blijven dan ook zitten totdat de looptijd van het fonds afloopt. De looptijd van een dergelijk fonds kan wel oplopen tot tien jaar, dus een lange horizon is vereist.
Voor- en nadelen
Een voordeel van gesloten fondsen, is dat een belegger direct toegang heeft tot ervaren fondsbeheerders, die zijn gespecialiseerd in een bepaalde markt of regio. Met een gedegen fondsbeheerder zijn hogere rendementen tegen lagere risico’s mogelijk.
Geleend geld
Toezichthouder AFM: “Beleggingen in niet-beursgenoteerd vastgoed zijn extra risicovol omdat vastgoedfondsen veel gebruik maken van geleend geld van de bank. Tegenover iedere euro die u en andere beleggers inleggen, wordt maximaal nog eens één tot twee euro extra geleend via een hypotheek van een bank.”
Maar als de waarde van het vastgoed daalt, gaat de waarde van uw inleg harder achteruit dan als er geen geld geleend zou zijn. En als het mis gaat, krijgt de bank als eerste schuldeiser als eerst zijn geld terug en is het erg onzeker of u uw inleg terugkrijgt.
Kosten
Kosten voor het direct investeren in een Amerikaanse LLC of LP zijn vaak lager dan een vastgoed-CV omdat de kosten van de middelman “vastgoed-CV” er niet zijn.
Een voordeel bij het beleggen in woningen is dat er veel huurcontracten worden afgesloten, en dat het verhuurrisico gespreid is maar een nadeel is dat de huurovereenkomsten vaak een kortere looptijd hebben dan huurovereenkomsten van winkels en kantoorpanden.
Uitstappen
Ook AFM waarschuwt voor de risico’s van beleggen in gesloten vastgoedfondsen, omdat beleggers niet zomaar uit kunnen stappen. “Uw geld kunt u dan niet meer aan iets anders besteden”, aldus de toezichthouder. In slechte tijden is het moeilijk om vastgoed te verkopen en is de kans groot dat verkoop een lagere prijs oplevert dan verwacht. Dit werkt door in de participaties: deze zijn dan ook moeilijk te verkopen of alleen voor een lage prijs.
Conclusie
Op deze website vindt u voorbeelden van Amerikaanse beursgenoteeerd en niet-beursgenoteerd vastgoed. De minimaal te investeren bedragen in beursgenoteerd vastgoed zijn vaak kleiner dan bij niet-beurgenoteerd vastgoed alhoewel de bedragen steeds kleiner worden door opkomst van crowd funding en automatisering.
